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地产如虎 金融为翼这把双刃剑就看怎么用  

2016-11-24 16:49:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产如虎 金融为翼这把双刃剑就看怎么用 - m18950386699 - m18950386699的博客

     2017年,被看好的投资方向有哪些?

    “投资方向还是优质的大型房地产企业。”平安银行地产金融事业部总裁助理朱嵬的回答。“显然,热点城市是未来购房者及房企的投资热点。”新城控股集团高级副总裁欧阳捷言道。“大家一定要关注险资。”北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司总裁助理丁武提醒道。

    事实上,地产早已悄然金融化,“地产+金融”变成了常态。阳光城集团总裁张海民认为,这个市场充满着可以梦想的机会,投资机会得自己把握。

    而地产和金融是一个双刃剑,好的时候是如虎添翼,差的时候则资本变成了地产的野蛮人。

    地产的“全”金融化

    20多年前,时任万科董事长的王石要学习美国模式。“但美国模式中没有开发商的角色,更多是资本在做地产,然后组合它的优秀团队,把地产做好之后,留下或卖掉资产皆可考虑。” 张海民判断,可能五年、十年之后,中国的开发商也会发展为:一部分人就做投资方,跟金融密切结合;另一部分人则是运营能力较强,轻资产玩法,或是做成持有资产,产生更高效益。

    “到最后就是一个结果,即地产的‘全’金融化。更何况,地产本身就是金融属性,未来将是‘地产+金融’一道走来,而不是‘谁吃谁’。”张海民指出。

    佰仕会创始人,赛秉基金董事长陈方勇也认可,在他看来,地产、金融已经密不可分了,好的地产公司一定和金融共存。

    而金融对于地产的偏爱也在悄然生变。

    盛世神州基金副董事长蔡汝雄透露,原先追求利润高一点的基金,关注中小企业,现在则基本改为大企业,尤其是排名前10强、前30强的房企们。“基金以后也要盯着前50强房企。一方面是中型企业,甚至是100强、200强和区域性龙头企业的价值**大有内容;另一方面,如果基金都只关注前30强的企业,收益率也会很低。”

    除此之外,蔡汝雄还注意到,现在一些富裕人群对财富管理的需求也非常强烈,已退出的美元基金比国内的收益都高。

    “地产+金融”就像一片大大的海洋,除了房企,传统的顾问服务机构同样在迎浪而上。

    比方说思源就不单单是做项目代理,从做投资商开始,已经完成多个自己投资运营并且退出的项目。“我们不是旁观者,而是作为操作者的身份。”丁武强调。

    代理业务出身的机构能做哪些“地产+金融”的事情呢?第一是“投”,在投资的环节里,遍布全国多个城市的分支机构和团队,可以为金融机构做项目投资的调研分析、市场分析,以及项目推介。

    在代理业务服务开发商的过程中,丁武还发现不少在建或已持有运营一段时间的商业项目都在寻找退出的时机。“最近几个月,我们已经接到几十栋楼宇有意找买家的单子。”他对如此大的需求量颇感意外。

    第二是“管”,在管理环节里能做如下事情:一个是包租,即从资产方包租写字楼物业,经过改造,再向市场出租;另一个是商场的招商运营。此外,还有资产管理的信息平台,在传统的物业租赁管理系统内容之外,加入资产的评估、测算、考核,以及融资时所需报告、数据等。

    最后一个环节是“退”,牵线房企和金融机构之间的成交撮合。

    商业地产之“钱经”

    中国商业形势什么样?欧阳捷透露,美国的人均商业面积也就在3平方米左右,而在国内很多城市,特别是一些大城市,人均商业面积已经超过了3平方米,这意味着商业体量已经过剩。

    典型城市如东北的沈阳。整个沈阳购物中心规划、在建和已开业的购物中心体量超过4200万平方米,而沈阳人口才800万,这就意味着每个人都拥有购物中心超过5平方米的面积。

    总体上来看全国的购物中心,一二线城市趋于饱和,但是板块之间不均衡。三四线城市目前还是有很多空白点,“大概人口一百万人,但是没有一个购物中心,这些城市里的年轻人,希望体验购物中心,这就是机会点”。

    不过,截至目前,欧阳捷匡算了一下,全国大概有5000个购物中心,日后可能要建到1万个,彼时全国购物中心将饱和。他预料,未来还有大概十年时间可以加速跑,抢占更多市场份额。“如果一年建10-20个购物中心,十年时间,只能入市一两百个。相对于5000新增量来讲,只占了很小一部分,这是很大机会。”

    而日后持有购物中心的资产价格也将不断地增长,特别是在一二线城市的购物中心,未来资产价格增长,跟住房价值并行,同步走高。

    基于上述判断,在一线城市,欧阳捷曾做了一个类REITs产品。“真正的REITs发给所有的投资者,相当于在二级市场发行,零售给投资者。”欧阳捷介绍,他们做的类REITs产品虽然在一级市场发行,但是跟其他企业的类REITs产品不同,它没有三年之后的回购义务。如果有回购义务,意味着这是一个债,不是REITs。“我们发的这个类REITs有回购权利,不存在义务。到时候资产价格涨了,可以回购,因此可以获得现金流,支持发展。”

    来源:地产杂志
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